Tips Membeli Rumah Second / Bekas...

Alhamdulillah ada kesempatan menulis lagi,

Setelah hampir 1 bulan mencari-cari rumah second baru Bulan November 2014 ini dapet rumah sesuai keinginan untuk investasi. Karena investasi yang engga ada matinya adalah Property. Alhamdulillah dapet rumah lagi…

Membeli rumah bekas itu, ibarat seseorang mencari pasangan hidupnya. Membutuhkan waktu yang cukup lama dan ketelitian ekstra plus kesabaran, Berikut tips dari pengalam saya membeli rumah bekas sebagai berikut:

1.       Tetapkan Budget anda

Tetapkan maksimal budget anda, dalam perhitungan budget agar di pertimbangkan hal-hal berikut

a.       Maksimal Harga Beli di tambah biaya-biaya yang akan di keluarkan

b.      Biaya-biaya yang akan di keluarkan seperti BPHTB, PPH, Biaya Notaris, jika menggunakan agen atau calo jangan lupa biaya calo (Baca Juga Tips memilih Notaris)

c.       Jika Ingin membeli secara KPR jangan lupa Biaya KPR Seperti Biaya Administrasi, Provisi, Apraisal dan DP (Saat ini DP adalah 30% dari harga Rumah)

2.       Membuat list Keinginan

Setelah anda mengerahui budget yang anda rencanakan untuk di keluarkan maka langkah selanjutnya adalah membuat list keinginan tentang rumah idaman anda seperti

1.       lokasinya, modelnya, luas, dekat kekantor, dekat sekolah anak

2.       Tetapkan apakah anda ingin membeli langsung atau menggunakan Agen atau Calo

3.       Apakah anda ingin menggunakan KPR Tentukan Bank Pilihan Anda

3.       Kumpulkan Informasi rumah di jual

Setelah budget dan keinginan kita tuangkan maka saat ini adalah saat yang sedikit melelahkan, yaitu mengumpulkan informasi rumah sesuai keinginan dan budget anda, beberapa sumber

a.       referensi anda bisa dari iklan Koran seperti Kompas, Pos Kota,

b.      searching di Mbah Google atau di internet

c.       Informasi Lelang Bank seperti BTN, BRI, MANDIRI, CIMB Niaga (dengan menghubungi cabang Bank  terdekat)

d.      Lewat Agen Property atau Calo

e.      Atau lewat selebaran yang melekat di Tiang listrik atau tempat lain,

f.        Atau dari kerabat atau teman

4.       Seleksi Awal

Setelah kita mendapatkan informasi yang cukup dari tahap pengumpulan informasi maka anda bisa menetapkan 5 Rumah yang akan menjadi Target pembelian anda. Minta lah pendapat keluarga tentang 5 RUmah tersebut, sehingga dapat di kerucutkan Pilihan Menjadi 3 Pilihan Saja untuk memudahkan pilihan anda dalam membeli.

5.       Kontak Pertama

Setelah anda mendapat pilihan dari seleksi awal menjadi 3 pilihan saja maka lakukan kontak pertama dengan penjual yang perlu anda tanyakan adalah

1.       Alamat lengkap lokasi penjualan

2.       Sertifikat rumah tersebut (apakah Girik, AJB atau SHM) dan IMB

3.       Sarana penunjang rumah seperti (Daya Listrik, Air, Akses Jalan)

4.       Tanyakan usia bangunan rumah

5.       Apakah rumah tersebut banjir atau tidak

6.       Alasan rumah tersebut dijual

Jika sudah mendapat informasi yang dibutuhkan mulailah janjian untuk bertemu dengan penjual

6.       Lakukan Kunjungan Pertama

Setelah mendapat informasi dari kontak pertama lakukanlah survey awal dengan bertemu dengan penjual rumah tersebut, mintalah si penjual untuk menyiapkan copy dokumen-dokumen rumah untuk dapat kita lihat. Dalam kunjungan awal hal yang harus anda lakukan

1.       Periksa kondisi bangunan (Secara sederhana Anda bisa mengklasifikasi usia bangunan rumah yaitu : baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10 s/d 20 tahun) dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika pernah dilakukan renovasi, tanyakan kapan terakhir kali dilakukan renovasi.)

2.       Cek lingkungan sekitar rumah, Dapatkan informasi tentang kondisi lingkungan sekitar rumah, terutama jika rumah itu hendak Anda tempati bersama keluarga. Jangan sampai Anda kecewa karena ternyata lokasi rumah tersebut sulit diakses, rawan keamanan, jauh dari sarana pendidikan atau bahkan ternyata sering kebanjiran.

3.       Perhatikan Sumber Air bersih anda, karena hal ini adalah penting dan vital, jika pakai Pompa bor coba pinjam gayung dan tamping air tersebut untuk melihat kejernihan air.

4.       Lihatlah Dokumen dengan seksama, Periksalah keaslian sertifikat rumah (SHM), sertifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), bukti Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan kemudian lakukan cross check pada semua dokumen tersebut. Apabila ternyata nama yang tertera disitu tidak sama dengan nama penjual rumah, tanyakan status hubungannya. Bila katanya belum dilakukan proses balik nama, mintalah Akta Jual Beli yang sah atas rumah tersebut. Untuk rumah yang berstatus harta warisan, tanyakan berapa banyak ahli waris sahnya. Poin ini penting sekali buat Anda, demi menghindari masalah hukum yang tidak diinginkan di kemudian hari. Lebih disarankan membeli rumah yang telah SHM tidak ribet di banding yang GIRIK.

5.       Mintalah Dokumen penunjang seperti Tagihan listrik, tagihan air, Telephon dll

6.       Lakukan Nego Awal (tanyakan harga berapa yang dia mau lepas) hati-hati sebelum Anda mengajukan penawaran, karena bisa saja begitu Anda menawar harga, pemilik rumah langsung setuju.

7.       Diskusikan biaya Peralihan siapa yang akan menanggung apakah si penjual, Pembeli, atau berdua.

8.       Tanyakan alas an penjualan rumah sekali lagi, kalau orang BU anda bisa nego harga dengan baik.

9.       Minta waktu untuk berfikir (1-2 Minggu) untuk member pertimbangan anda dengan matang mintalah waktu berfikir. Ya, satu minggu! Tetapi ini relatif kok. Setelah kita menjelajahi sejumlah rumah bekas yang dijual dengan penilaian-penilaian yang kamu buat di lapangan, maka kamu sudah pasti butuh waktu untuk mereview ulang semua rumah bekas dalam daftar tersebut. Jangan khawatir, agen atau penjual rumah pasti maklum kok kalau kamu bilang, saya pikir-pikir dulu ya pak

7.       Survey Lanjutan dan Cek dokumen

Setelah Kunjungan awal dan mendapat berkas dari penjual lakukan beberapa kroscek Dari dokumen pelengkap rumah seperti PBB,Rek listrik, Air, Telephone lakukan cek ulang seperti

1.       Cek PBB apakah sudah dibayar lengkap atau di bayar tunggakan, untuk di depok anda dapat cek di situs online untuk Depok di http://pbb-bphtb.depok.go.id:8081/CEKPBB/DAT_OBJEK_PAJAK/SearchDAT_OBJEK_PAJAK.aspx

2.       Untuk Listrik cek di http://www.pln.co.id/, Untuk telephone dan air bisa di cek di ATM, untuk memastikan tidak ada tunggakan atas tagihan tersebut. Pastikan rumah bekas itu tidak memiliki tagihan apapun yang tidak masuk akal.

3.       Carilah informasi sebanyak mungkin tentang harga pasaran tanah dan rumah di sekitar lokasi rumah tersebut, sehingga Anda bisa melakukan penawaran dalam kisaran harga yang sewajarnya

4.       Ajaklah keluarga untuk berunding tentang rumah tersebut

5.       Memeriksa rumah lebih detail akan mengamankan kamu dari berbagai kemungkinan buruk di depan serta membawa kamu pada rumah dengan kriteria yang kamu persyaratkan. Apa saja yang akan diperiksa lebih detail ini? Misalnya, kondisi beton rumah bekas itu, struktur dan fondasi rumah, apakah ada denah rumah, usia bangunan, tanggal renovasi terakhir, sumber air di rumah, jalur pembuangan WC, jalur gas (jika ada), keadaan tetangga rumah, akses rumah di malam hari, lakukan tes menuju rumah di malam hari, tagihan rumah yang mungkin masih menjadi tanggung jawab pemiliknya, dan lain-lain.

8.       Nego Harga

Setelah anda merasa yakin dengan sebuah pilihan Rumah yang akan anda beli hubungi penjual untuk kedua kali untuk melakukan NEGO harga HEBAT! Ini menyangkut tentang harga dan cara kamu bertransaksi. Kadang kala harga sudah cocok, tetapi cara transaksi yang kurang diperhatikan sehingga membuat salah satu pihak kurang simpatik. Akibatnya, deal akan gagal! Pastikan kamu menjadi pembeli hebat dengan kualitas penawaran yang baik dan beretika tinggi.

1.       Kita wajib mengetahui pasaran harga untuk mendapat harga yang hebat

2.       Tawarlah turun sekitar 50 juta, missal harga Rp 300 juta coba anda tawar 250 juta dan lakukan kenaikan harga dengan ketat missal naikin dengan kelipatan 5 juta, hingga mendapatkan harga cukup hebat.

3.       Setelah Deal Pastikan biaya perolehan siapa yang bayar PPH (5% dari harga NJOP), BPHTB (NJOP-60juta X 5%), Biaya Notaris

4.       Negosiasi bahwa segala Tunggakan Biaya dan Pajak sampai dengan jual beli jika ada wajib di lunasi Penjual atau hal itu dapat sebagai pengurang dari harga deal.

5.       Informasikan dengan benar kepada penjual berapa DP yang anda akan bayar dan metode pembayaran anda apakah dengan Tunai atau dengan KPR

6.       Jika anda menggunakan jasa Calo atau Agen, nego dengan penjual siapa yang membayar Calo atau agen tersebut.

7.       Informasikan kapan anda akan membayar DP

9.       Lakukan Deal Dengan DP dan Perjanjian Jual beli

Setelah Nego selesai ada baiknya anda melakukan DP sebagai bentuk pengikatan dan keseriusan anda untuk membeli rumah tersebut Jangan tunda-tunda lagi, karena bukan hanya kamu, bahkan penjual dapat berubah pikiran untuk menjual rumah tersebut. Ingat lho, ada banyak kemungkinan di dunia ini,  dan saya sangat menyarankan agar DP minimal 5% dari harga beli serta buatlah perjanjian jual beli (dapat di search di Mbah Google tentang Perjanjian Jual beli) untuk mengamankan transaksi anda.

10.   Pelunasan dan AJB dan Balik Nama di Notaris

Sebelum kamu melakukan pembayaran penuh / lunas rumah yang akan di Beli sangat saya sarankan untuk melakukan pengikatan jual beli berupa penandatangan AJB dan Balik nama di notaries untuk menghindari segala penipuan pembelian rumah tersebut. Ingat bayar penuh / Lunasi setelah AJB DI tandangan di Hadapan Notaris.

11.   Mintalah Surat keterangan /Cover Notes dari Notaris

Setelah AJB di tandatangan maka hak kepelikan rumah sudah menjadi milik anda…. Selamat ya.. tapi jangan lupa, SHM tidak langsung menjadi milik anda pasti ada waktu 2-3 bulan pengurusan di notaries oleh karena itu mintalah Surat keterangan dari notaries (Cover Notes) dari notaris kapan sertifikat SHM anda selesai di urus.

Selamat berburu Rumah…. Hati-hati Jangan anda Menyesal setelah membeli rumah itu…… membeli rumah bekas itu ternyata tidak mudah, juga tidak sulit, Alhamdulillah semua tahapan di atas telah saya lalui dengan selamat dalam mencari rumah investasi saya di daerah depok.